양도소득세 계산기
소득세법 제55조·제94조·제95조·제104조 (2026년 기준) 반영. 다주택 중과· 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제·기본공제·단기 양도세율까지 통합 시뮬레이션.
매도가격
매수가격
인테리어·중개보수·법무비 등
취득일~양도일 총 년수
실제 거주한 년수 (1주택 비과세용)
양도소득세 계산기 사용법과 양도세란?
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 대해 내는 국세입니다. 위 양도소득세 계산기에 양도가액·취득가액·필요경비· 보유기간·주택 수를 입력하면 장기보유특별공제와 1세대1주택 비과세, 다주택 중과까지 반영한 예상 세액을 확인할 수 있습니다. 양도세계산기로 대략을 잡고 정확한 신고는 국세청 홈택스·세무사로 확정하세요.
양도세는 어떻게 계산되나요?
양도차익(양도가액−취득가액−필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 빼 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 곱해 산출합니다.
- 기본세율: 과세표준별 6~45% 8단계 누진
- 단기 양도: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% (주택·조합원입주권)
- 1세대1주택 비과세: 2년 보유(조정지역은 2년 거주 추가), 양도가 12억 이하 전액 비과세, 초과분만 과세
- 다주택 중과: 2026-05-10부터 조정지역 2주택 +20%p, 3주택↑ +30%p (중과 시 장특공 배제)
- 지방소득세: 산출 양도세의 10% 별도. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
장기보유특별공제율 (오래 보유할수록 공제 ↑)
| 보유기간 | 표1(일반) | 표2(1세대1주택) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 24% (보유12+거주12) |
| 5년 | 10% | 40% |
| 10년 | 20% | 80% (최대) |
| 15년↑ | 30% (최대) | 80% |
※ 표2는 1세대1주택 고가주택(12억 초과분)에 적용. 보유·거주 각 연 4%씩 최대 40%+40%.
양도소득세 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1주택자도 양도세를 내나요?
A. 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 포함)한 1세대1주택은 양도가 12억원 이하면 비과세입니다. 12억을 넘으면 초과분에 대해서만 과세되며 장기보유특별공제(최대 80%)로 부담이 크게 줄어듭니다.
Q. 산 지 1년 안 된 집을 팔면 세금이 얼마인가요?
A. 보유 1년 미만은 양도차익의 70%(지방소득세 포함 77%)가 단기 양도세율로 적용됩니다. 1~2년은 60%입니다. 단기 매도는 세부담이 매우 큽니다.
Q. 필요경비로 인정되는 항목은?
A. 취득세·법무사비·중개보수, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등 가치를 높인 공사비)이 인정됩니다. 도배·장판 등 수선비는 원칙적으로 제외됩니다. 증빙(세금계산서·계좌이체)이 필요합니다.
Q. 다주택자 중과는 지금도 적용되나요?
A. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택 양도에 대한 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)가 다시 적용됩니다. 중과 대상은 장기보유특별공제도 배제됩니다.
※ 2026년 기준 참고용. 근거: 소득세법 제55조·제94조·제95조·제104조, 국세청 홈택스. 실제 세액은 세무사 상담으로 확인하세요.
📋 양도소득세 기본세율표 (2026년)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| ~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| ~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| ~1.5억 | 35% | 1,544만원 |
| ~3억 | 38% | 1,994만원 |
| ~5억 | 40% | 2,594만원 |
| ~10억 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% 단기세율. 조정지역 다주택 중과 시 +20~30%p. 소득세법 제55조·제104조.
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추천💡 참고사항
본 계산기는 입력값을 토대로 대략적인 금액을 산출하는 참고용 도구입니다. 세법·규정·요율은 정책에 따라 변동되며, 지역·조건별로 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 금액은 관할 기관이나 세무사·전문가와 상담해 확인하시기 바랍니다. 더 많은 양도·증여·상속 계산기는 상단 메뉴에서 확인하세요.